Realitní makléř se vyplatí, když hlídá smlouvu, ne jen inzerát

Největší omyl o realitních makléřích zní, že jen vyfotí byt, vloží inzerát a čekají na kupce. Dobrý makléř ve skutečnosti řeší cenu, prohlídky, ověření dokumentů, jednání o smlouvě a bezpečné předání peněz. Špatný makléř to zvládne hůř než vy sami. Nejčastější mýty o provizi, výhradní smlouvě a právních věcech jsou dobrým vodítkem, kdy má smysl makléře zvát.

Omyl: makléř jen vyvěsí inzerát

Inzerát je nejviditelnější, ale nejmenší část práce. Skutečná hodnota spočívá v odhadu ceny, přípravě dokumentů a filtrování zájemců. Makléř, který odpovídá na desítky dotazů a domlouvá prohlídky, ušetří prodávajícímu mnoho času.

Zároveň platí, že ne každý makléř tyto věci dělá dobře. Rozdíl je vidět v přípravě: kvalitní fotografie, popis, půdorys, doložené technické parametry a ověřené vlastnictví. Zeptejte se proto před podpisem, co přesně zajistí a jak bude s vámi komunikovat.

Pokud prodáváte levnější nemovitost sami a máte čas, zvládnete to také. Riziko ale zůstává u smlouvy a peněz. Jedna chyba v kupní smlouvě může stát víc než provize.

Omyl: provizi vždy platí kupující

V Česku provizi obvykle platí prodávající nebo ten, kdo makléře najal. Kupující ji platí zejména tehdy, když si makléře sám objednal jako zástupce. O tom, kdo platí, rozhoduje smlouva, ne zvyk.

Výše provize se dojednává a pohybuje se v řádu jednotek procent z ceny, často s minimální částkou. Přesná sazba je věc dohody, takže ji nechte vyčíslit v korunách i procentech. Zeptejte se, kdy provize vzniká: při podpisu kupní smlouvy, při zápisu do katastru, nebo při převzetí peněz.

Nižší provize není vždy výhodnější. Pokud makléř neodvede práci, stálo to peníze i čas. Rozhoduje poměr mezi cenou za službu a očekávaným výsledkem.

Omyl: výhradní smlouva je past

Při výhradní smlouvě má makléř exkluzivitu a prodávající nemůže nemovitost nabízet jinde ani sám. Dává to smysl, protože makléř investuje do propagace a nechce, aby mu zákazníka přebral někdo jiný. Pro prodávajícího je to výhodné, pokud má makléř dobrou obchodní síť.

Past vzniká ve vedlejších ustanoveních. Zajímají vás délka vázanosti, podmínky předčasného ukončení a smluvní pokuty. Pokud smlouva vyžaduje platbu i v případě, že kupce najdete sami, vyjednávejte o úpravě.

Nevýhradní smlouva dává volnost, ale makléř do prodeje většinou investuje méně. Nabízí se kompromis: výhradní smlouva na kratší dobu, například několik měsíců, s možností prodloužení. Před podpisem si text přečtěte celý a nechte projít právníkem.

Co makléř skutečně řeší

Tabulka shrnuje, kde je pomoc makléře nejužitečnější a které kroky zvládne i soukromý prodávající.

Oblast	Co obnáší	Zvládne i prodávající sám?
Ocenění	Porovnání s trhem a odhad ceny	Ano, s časem a daty
Prezentace	Foto, popis, inzerce	Ano
Prohlídky	Filtrování zájemců a jednání	Ano, ale náročné
Smlouvy	Rezervační a kupní smlouva	S právníkem
Peníze	Úschova a zápis do katastru	S advokátem nebo notářem

Největší rozdíl nastává u právních kroků a manipulace s penězi. Tam se vyplatí mít zkušeného profesionála.

Co má obsahovat zprostředkovatelská smlouva

Smlouva musí jasně uvádět předmět zprostředkování, tedy nemovitost, a rozsah služeb. Dále cenu, termín platnosti, výši a splatnost provize a podmínky ukončení. Čím konkrétněji je popsáno, co makléř zajistí, tím méně sporů později vznikne.

Sledujte ustanovení o ochraně osobních údajů a o předání dokumentů. Makléř bude pracovat s listy vlastnictví, průkazem energetické náročnosti a dalšími podklady. Zeptejte se, jak s nimi nakládá a komu je předává.

Peníze z prodeje by neměly procházet makléřovým účtem bez jasných pravidel. Obvyklá je úschova u advokáta nebo notáře. Ověřte si, kdo a kdy výplatu uvolní.

Kdy se vyplatí a kdy ne

Makléř se vyplatí, když prodáváte na dálku, nemáte čas na prohlídky, nemovitost je právně složitá nebo se obáváte jednání. Pomůže také tehdy, když si nejste jistí cenou a potřebujete podložit očekávání daty. U dědictví či spoluvlastnictví je odborná pomoc téměř nutná.

Naopak bez makléře se obejdete, pokud máte kupce z okruhu známých a sami chcete vyřídit jen právní část. I tehdy doporučujeme advokáta. Plnou provizi není nutné platit za službu, kterou nevyužijete.

Při výběru porovnejte více makléřů, zeptejte se na reference a prohlédněte si jejich dosavadní nabídky. Zjistěte, zda mají pojištění odpovědnosti a jak řeší stížnosti. Dobrý makléř odpoví konkrétně a bez tlaku na okamžitý podpis.

Zdroje

• Česká obchodní inspekce
• Česká advokátní komora
• Český úřad zeměměřický a katastrální